Что такое кабальная сделка с недвижимостью

Описание страницы: что такое кабальная сделка с недвижимостью - 2020 год от профессионалов для людей.

Кабальная сделка: признаки, срок давности и договор

Общее понятие «кабальная сделка» сформулировано в ст. 179 Гражданского кодекса РФ, и, если говорить кратко, данное действие представляет собой сделку, заключенную на невыгодных для одной стороны условиях. Чаще всего, на такие крайности идут заемщики вследствие возникновения сложных финансовых обстоятельств, при этом второй участник готов воспользоваться этой ситуацией, преследуя свои цели и интересы.

Не признается кабальной сделка, если она была совершена вследствие неграмотности и неопытности потерпевшего лица, действия носят азартный или легкомысленный характер, в результате спора на деньги или ценное имущество. Такие сделки оспариваются в судебном порядке по статьям, имеющим отношение к мошенничеству или введению лица в заблуждение.

Кабальная сделка: признаки

Сделка, совершенная под воздействием внешних сложившихся обстоятельств, в суде может быть признана недействительной. Одним из вариантов такой сделки является договор займа под залог недвижимого имущества с последующим его выкупом у кредитора, где потерпевшей стороной становится заемщик.

Признаки кабальности такой сделки:

  • необоснованно завышенная стоимость займа (в частности проценты за пользование средствами);
  • в качестве залога выступает имущество, стоимость которого существенно превышает размер выданного займа;
  • критическая жизненная ситуация, когда срочно нужны средства (дорогостоящее лечение, похороны, крупные долги и другое);
  • кредитор был информирован о сложившихся тяжелых обстоятельствах заемщика, но все равно воспользовался ситуацией в корыстных побуждениях.

Стоит отметить, что кабальная сделка совершается в довольно короткие сроки, и важным обстоятельством является факт понимания потерпевшего участника риска и невыгодность условий от совершения таких действий. По сути, потерпевшая сторона добровольно соглашается на подписание такого договора.

Оформление займа под залог имущества с последующим его выкупом, как правило, происходит в связи с тяжелым материальным положением, когда у человека нет времени на поиски средств для решения конкретного вопроса, и, в том числе, когда он не может найти другого кредитора, который согласился бы заключить договор займа на более выгодных условиях. На этих основаниях можно доказать кабальность сделки при отсутствии принуждения со стороны другого участника к подписанию договора.

Кабальная сделка: невыгодность, срок давности

Ответчиком в исковом заявлении о признании сделки кабальной выступает лицо, выдавшее кредит на более выгодных для себя условиях, причем он по праву считает, что потерпевшему была оказана необходимая в сложный момент финансовая помощь, и он прекрасно понимал на что идет при подписании кредитного договора, а представленный в суде иск – не что иное, как выражение неблагодарности.

Определение «невыгодности» условий данной сделки происходит через денежный показатель, на основании которого сделка квалифицируется, как кабальная. В суде денежным эквивалентом выражают факт передачи имущества под залог, стоимость которого была занижена в разы относительно рыночной оценки.

Срок давности оспаривания кабальной сделки и признания сделки под залог имущества с последующим выкупом недействительной составляет 12 месяцев.

Недействительные сделки: договор между юридическими лицами

Заключение кабальной сделки между юрлицами несет за собой высокие финансовые риски. Например, случаи, когда предпринимателю грозит признание банкротства, и он готов принять предложение конкурентов о выкупе предприятия на невыгодных для него условиях.

Как показывает практика, сделка, заключенная между двумя организациями на невыгодных для одной стороны условиях, сложно признать кабальной. В первую очередь, здесь необходимо предоставить доказательства, что несущая убытки организация не имела других способов решения проблемы, кроме как заключить кредитный договор на невыгодных для себя условиях. В случае, если другая сторона докажет наличие у потерпевшей стороны иных выходов из сложившейся финансовой ситуации, скорее всего, сделка не будет признана кабальной, и, соответственно, договор нельзя будет оспорить или признать недействительным.

В соответствии со ст. 53 п. 3 ГК РФ сделка может быть признана кабальной, если после ее заключения потерпевшая сторона оказалась банкротом или была вынуждена присоединиться к более крупному предприятию. В данном случае заемщик, представивший необходимую доказательную базу, вправе потребовать от ответчика компенсацию за понесенный ущерб.

В случае с юридическими лицами не относятся к кабальным сделкам:

  • договора, заключенные вследствие опасения ухудшения экономической ситуации;
  • договора, заключенные в целях восстановления финансового состояния предприятия, снижение которого произошло вследствие просчета предпринимателя (вторая сторона не будет считаться заинтересованной использовать возможность в своих корыстных интересах).

Последствия признания сделки недействительной

В случае, если будет доказан факт невыгодности ситуации, а сделка будет признана недействительной, положение обеих сторон возвращается к первоначальному этапу: каждый из участников сделки должен вернуть контрагенту то, что он от него получил. Сделка при этом должна быть расторгнута, все действия, выполненные до момента оспаривания сделки, будут считаться незаконными.

Также, как вариант последствия кабальной сделки, является возврат в первоначальное состояние в одностороннем порядке. Такой порядок возможен в случае, когда кредитор заключает договор, преследуя корыстные цели, а средства ответчика будут конфискованы в пользу государства.

Исковое заявление о признании сделки недействительной подается:

  • иск более 50 тысяч рублей — в районный суд по месту жительство ответчика;
  • иск менее 50 тысяч рублей – мировому судье также по месту жительства ответчика.

Размер государственной пошлины рассчитывается с учетом стоимости имущества, переданного в залог при заключении сделки.
С сайта pravovedus.ru

Последствия установления кабальной сделки через суд

В соответствии с п.3 ст. 179 ГК РФ, данное соглашение является оспоримым, это значит, оно может быть аннулировано в судебном порядке по заявлению пострадавшей стороны. В данном случае факт осознания им невыгодности принимаемых условий не является основанием для отказа в принятии иска.

Последствия недействительности зависят от конкретной ситуации и могут быть разными. Закон не устанавливает конкретных условий для применения той или иной меры, поэтому решение принимается на основании особенностей сделки, требований истца и иных существенных обстоятельств дела.

  • Применение двусторонней реституции.

Если суд принял решение о применении данной меры, это означает, что ситуация возвращается в изначальную позицию. Стороны возвращают друг другу все блага, полученные в результате заключения соглашения.

При этом возврат осуществляется в натуре, т.е. в неизменном виде. Если кто-то из участников уже реализовал полученное имущество, он должен вернуть его стоимость в денежном эквиваленте.

  • Применение односторонней реституции к виновной стороне.

В этом случае весь доход виновника от сделки обращается в пользу государства, за исключением той части, которая передается пострадавшему в качестве компенсации за понесенные убытки.

  • Прекращение обязательств на будущее.

При принятии судом подобного постановления, участники остаются в тех же отношениях, в которых пребывали на момент издания решения. Но при этом все обязательства по заключенной сделке с них снимаются.

Существует ли наказание за навязывание такой сделки?

Закон не предусматривает конкретного наказания за навязывание подобного соглашения. Суд принимает решение о назначении меры, исходя из конкретной ситуации. Например, если в результате кабальной сделки, одному участнику были навязаны какие-то услуги, это наказывается административным штрафом, размер которого определяется в зависимости от объема услуг и статуса участника сделки.

Читайте так же:  Принципы работы устройств защиты

Какие документы нужны для начала судопроизводства?

Чтобы начать судебный процесс по признанию сделки кабальной, а значит, недействительной, нужно представить иск в районный суд, если сумма ущерба превышает 50 тыс. рублей. Если цифра меньше, дело рассматривается мировым судьей.

  • Исковое заявление.

Ходатайство составляется в свободной форме с указанием следующих сведений:

  • Реквизиты получателя.
  • Данные истца и ответчика.
  • Описательная часть – описание процедуры заключения сделки и условий, к ней побудивших.
  • Требование признать сделку кабальной и недействительной с приведением законодательной базы.
  • Перечень приложения.
  • Дата, подпись.

Иные документы

Помимо самого иска в суд нужно представить копию кабального соглашения и любые доказательства, свидетельствующие о том, что сделка недействительна. Список документов зависит от конкретной ситуации. Это может быть долговая расписка, свидетельствующая о необходимости погашения некой суммы, повестка в суд, из которой следует наличие определенной жизненной ситуации и т.д. Главное, чтобы документ подтверждал, что у истца наступили такие обстоятельства, выход из которых был возможен только путем заключения указанной сделки.

Советы юриста:

  • Гражданка взяла заем в МФО, в связи тяжелым положением выплатить не смогла, оплатив только часть долга. Можно ли признать договор недействительным или хотя бы признать сделку кабальной?

Возможно признание сделки кабальной через суд, при условии, что будут представлены документы, подтверждающие наличие тяжелых жизненных ситуаций, вынудивших гражданку на оформление заема.

  • Можно ли оспорить начисление процентов, на которые вынудили согласиться работники банка под давлением на заемщика?

Любая сделка, совершенная под давлением, является недействительной. Однако необходимо доказать, что принуждение присутствовало. В этом помогут свидетельские показания или аудио-/видеоматериалы.
С сайта topurist.ru

В этой статье вы узнали, что такое кабальная сделка. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Источник: http://www.cherlock.ru/articles/kabalnaya-sdelka

Кабальные сделки и их отмена

Кабальные сделки и их отмена — помощь юристов по недвижимости — защита ваших прав в суде и юридические консультации .

Сделки обладают очень разной выгодой : некоторые из них оказываются исключительно удачными и приносят немалые прибыли, а некоторые оборачиваются немалыми затратами без всякой пользы для себя. Но и невыгодность тоже не всегда одинаковая: иногда она становится результатом невнимательности или недостатка информированности, а иногда сделка заключается потому, что у человека просто нет другого выхода. И среди последних особое место занимают кабальные сделки.

Ведущий юрист по недвижимости, адвокат Ирина Леонидовна Урадовских

Ведущий адвокат по гражданским делам

Адвокат по гражданским делам

Консультации, защита в суде

Ирина Леонидовна Урадовских — адвокат по таким делам, как земельные споры, споры по недвижимости, споры с застройщиками, медицинские споры, дела по банкротству, дела по разделу имущества, споры по детям, все виды жилищных споров.

Как российское законодательство определяет кабальные сделки

То, насколько важным для благополучия граждан является понятие кабальной сделки, наглядно видно из простого факта: отечественное законодательство посвящает этим сделкам отдельную 179-ю главу российского ГК. Содержащееся в этой главе определение определяет кабальную сделку как договор.

Однако добавляет к этому, что договор был заключен гражданином в совершенно особенной ситуации – в период его жизни, когда обстоятельства сложились для него предельно неблагоприятно, а жизненные условия оказались предельно тяжелыми. И такой расклад привел к тому, что человек не видел никаких выходов из этих неурядиц – кроме заключения исключительно невыгодной для него сделки. Причем вторая сторона договора осведомлена о подобных обстоятельствах – и использовала сложившуюся ситуацию для собственной выгоды.

Отмена кабальной сделки

Российский ГК учитывает жизненные обстоятельства оказавшегося в сложных условиях человека, и поэтому кабальная сделка законодательно включается в число оспоримых. Это означает, что у заключившего ее гражданина есть предоставленная законом возможность аннулировать такую сделку с помощью судебных инстанций.

Но возможность такого аннулирования требует соблюдения двух условий :

  • — заключивший предельно невыгодную для себя сделку гражданин должен доказать, что такая невыгодность – объективный факт, а не его личная субъективная оценка;
  • — этот же гражданин должен привести и веские доказательства того, что в его жизни как раз в это временной период сложились обстоятельства, которые следует признать трудными и стесняющими.

Эти два условия позволяют достаточно однозначно выделить кабальные сделки и отделить их от всех остальных, которые:

  1. Были заключены в силу легкомыслия человека ;
  2. Стали следствием недостаточного опыта или неграмотности гражданина;
  3. Смогли осуществиться по причине недостатка информации;
  4. Были заключены под влиянием азарта , психологического принципа «слабо», спора на имущество или денежные средства.
  5. Оказались заключенными во время болезни под влиянием болезненно измененного состояния сознания, которое привело к неверному пониманию, толкованию и прочим подобным искажениям восприятия.

Разумеется, все эти сделки тоже можно оспаривать в судебных инстанциях. Но для этого их следует включить в какую-то другую категорию, более точно отражающую суть проблемы, например – введение гражданина в заблуждение или целенаправленный обман, к которым ситуация кабальной сделки попросту неприменима.

Примечательно, что к группе кабальных абсолютно не относится брачный договор, и причина такого подхода кроется во втором пункте 44-й статьи отечественного СК. Ключевой признак заметить несложно – здесь начисто отсутствуют тяжелые и стесняющие обстоятельства.

Как можно признать кабальную сделку недействительной?

Первым шагом к отмене кабальной сделки должно стать ее признание. А для этого следует выявить ясно обозначенный в нормативных документах и судебной практике набор ее признаков, в число которых включаются:

  1. Осознание гражданином, который заключил кабальную сделку , всей невыгодности для себя ее условий – но при этом настолько же осознанное движение к ее заключению. Осознанность заключения означает, что в этом шаге отсутствовал обман, не было никакого введения в заблуждение, не применялось ни физической или психологическое насилие, ни угрозы его применения. И было полное понимание того, что будет, когда договор окажется подписанным;
  2. Заключивший сделку гражданин делает это в условиях, которые делают его жизненную ситуацию очень тяжелой и неблагоприятной. И именно такое положение вещей приводит человека к тому, что он заключает кабальную сделку практически без учета собственных интересов;
  3. Признаки, изложенные в пунктах 1 и 2, взаимосвязаны – одно является следствием другого;
  4. Вторая сторона, которая заключила заведомо невыгодную для человека сделку, была прекрасно осведомлена о сложившейся в его жизни ситуации, но в расчет принимала только собственные корыстные интересы, для удовлетворения которых она воспользовалась незавидным положением гражданина.

Полезно учитывать и то, что для признания сделки как кабальной не играет абсолютно никакой роли, что оказавшийся в трудной ситуации гражданин сам стал ее инициатором и принял очевидно невыгодное предложение, которое ему сделала вторая сторона. С юридической точки зрения, значимо для оценки ситуации только то, что сделка носила вынужденный характер.

Важные особенности кабальных сделок

Когда речь идет о кабальных сделках, ключевым определяющим их моментом становятся тяжелые обстоятельства, в плену которых оказался заключивший договор гражданин. Однако иногда те, кто представляет заключенную сделку кабальной и хотел бы признать ее недействительной, забывают об одном важном ограничении: кабальным договором человек пытается решить какую-то очень важную для себя проблему, и для такого решения у него есть строго ограниченный временной интервал. И такой лимит времени вынуждает заключать невыгодное соглашение вместо того, чтобы подыскать более выгодные возможности или более щедрых клиентов. Этот временной лимит показывает, что криминальный компонент у договора отсутствует, и принуждения здесь тоже нет.

Ограничением во времени отличается не только приведшая к кабальной сделке ситуация, но и отмена такого договора: на то, чтобы инициировать признание договора с невыгодными условиями сделки недействительным , предоставляется срок в один год с момента его заключения.

Однако далеко не всегда можно точно сказать, являются ли описываемые гражданином обстоятельства действительно тяжелыми и стесняющими, или он пытается их такими показать. И 179-я статья российского ГК тоже недостаточно полно раскрывает спектр признаваемых тяжелыми обстоятельств. Например, редко у кого вызывает сомнения, что к числу тяжелых обстоятельств можно причислить неплатежеспособность человека, поразивший его тяжелый недуг, уже имеющиеся у него немалые долги, факт ареста его имущества или нечто подобное.

Читайте так же:  Статья 59 в в военном билете

А вот такой фактор, как недобросовестность другой стороны договора , достоверно выявить не так просто. Ведь то, что считает недобросовестным заключивший невыгодное для себя соглашение человек, вторая сторона может считать невероятным человеколюбием и стремлением выручить оказавшегося в непростой ситуации гражданина, который в благодарность за такой жест подает заявление в судебную инстанцию.

Зато практика судебных процессов привела к довольно ясному пониманию того, что можно считать невыгодными условиями сделки. В качестве таких условий полезно принимать денежный эквивалент договора, который можно сравнить с существующей на рынке стоимость и вполне ясно увидеть, насколько дешевле было оценено имущество или во сколько раз меньшей была цена на недвижимость.

Такая разбежка между цифрами будет очевидным признаком невыгодности, позволяющим инициировать признание сделки недействительной. На основе этого признака можно признать кабальным в том числе договор кредита или займа, если величина его процентной ставки избыточно высока, а кредитор не способен объяснить такое завышение никакими объективными факторами .

Группа риска кабальных сделок

Понимание сущности кабальной сделки и факторов, которые приводят к ее заключению, позволяет с высокой достоверностью очертить круг тех, кто наиболее подвержен риску стать стороной такого договора. Это главным образом люди, которые столкнулись с серьезным несчастьем, в большинстве своем связанным со здоровьем. Неожиданная необходимость спасать себя или любимого человека, потребность в кратчайшие сроки получить труднодоступные лекарственные препараты или очень дорогостоящие медицинские услуги заставляют людей продавать любые драгоценности, автотехнику, дома, квартиры, предметы антиквариата без колебаний и сомнений – потому что это кажется самоочевидным и при этом единственным возможным выходом. Который, надо заметить, со всей очевидностью ведет к кабальной сделке.

Часто заключают кабальные сделки переселенцы или беженцы : в надежде быстро и далеко уехать от проблем, они готовы продать все, чем располагают, за минимальную сумму, обеспечивающую им билет в другую жизнь.

Можно услышать мнение, что о таких ситуациях нужно думать заранее и создавать ресурсы на такой случай. Но тот, кто так говорит, упускает из виду простой факт: большая часть российского населения живет на очень скромные заработные платы. И их далеко не всегда хватает даже на то, чтобы обеспечить самые базовые потребности. Так что создавать ресурс на черный день большинству – просто не по карману.

Юридическая помощь при крайне невыгодных условиях сделки

Человек, который заключает кабальную сделку, абсолютно уверен, что никакого другого выхода из его ситуации просто не существует, и он делает то единственное, что может помочь ему или значимым для него людям. Однако очень полезно учитывать, что другие решения все-таки могут быть – и вы просто о них ничего не знаете. Поэтому перед тем, как ставить свою подпись под договором с невыгодными условиями сделки, обратитесь за консультацией юриста по недвижимости Законного Права. Опытный профессионал может подсказать вам вариант, который будет намного более эффективен для вас и вашего будущего, составить иск в суд , защитить ваши права в суде, признать сделку незаконной.

Источник: http://zakonnoepravo.ru/kabalnye-sdelki-i-ih-otmena.html

Что такое кабальные условия договора? Какая сделка считается кабальной по закону? Последствия.

Кабальная сделка относится к оспоримым и может быть аннулирована через суд. Рассмотрим подробно, что скрывается за данным понятием, по каким признакам можно определить кабальную сделку и как избежать негативных последствий.

○ Понятие кабальной сделки.

Многие путают значение данного слова с его правовой сущностью. Например, кабальными называют кредитные и иные соглашения, по которым одной стороне приходится уплачивать другой проценты за пользование денежными средствами. С одной стороны, подобное определение имеет смысл, потому что раньше кабалой называли расписки, выдаваемые ростовщиками — предшественниками современных банковских организаций. Но сейчас законодательство четко определяет признаки кабальной сделки и возможность ее оспаривания.

○ Законодательное регулирование?

Понятие кабальной сделки приведено в ст.179 ГК РФ в списке иных соглашений, заключенных в определенных условиях. Согласно данному закону, соглашение может быть аннулировано, если истец докажет два факта:

  • Наличие действительно кабальных условий соглашения.
  • Пребывание в сложной жизненной ситуации, которой воспользовалась другая сторона.

○ Признаки кабальной сделки..

В соответствии с законодательством, у кабальной сделки имеются следующие признаки:

  • Наличие действительно тяжелой ситуации, ставшей причиной заключения соглашения.
  • Осведомление другого участника о положении контрагента и использование данного факта для своего незаконного обогащения.

От остальных оспоримых сделок кабальную отличает то, что она заключается осознанно и без давления. Один из участников соглашения прекрасно знает о том, насколько невыгодны предлагаемые ему условия, но их принятие является его единственной возможностью выйти из сложившейся ситуации.

Также следует обращать внимание на то, что законодатель установил наличие крайне невыгодных условий. В обычном понимании это может быть любая тяжелая финансовая ситуация. Крайней она становится, если последствия сделки создают еще более тяжелые условия, чем были до ее заключения.

○ Последствия установления кабальной сделки через суд.

В соответствии с п.3 ст. 179 ГК РФ, данное соглашение является оспоримым, это значит, оно может быть аннулировано в судебном порядке по заявлению пострадавшей стороны. В данном случае факт осознания им невыгодности принимаемых условий не является основанием для отказа в принятии иска.

Последствия недействительности зависят от конкретной ситуации и могут быть разными. Закон не устанавливает конкретных условий для применения той или иной меры, поэтому решение принимается на основании особенностей сделки, требований истца и иных существенных обстоятельств дела.

✔ Применение двусторонней реституции.

Если суд принял решение о применении данной меры, это означает, что ситуация возвращается в изначальную позицию. Стороны возвращают друг другу все блага, полученные в результате заключения соглашения.

При этом возврат осуществляется в натуре, т.е. в неизменном виде. Если кто-то из участников уже реализовал полученное имущество, он должен вернуть его стоимость в денежном эквиваленте.

✔ Применение односторонней реституции к виновной стороне.

В этом случае весь доход виновника от сделки обращается в пользу государства, за исключением той части, которая передается пострадавшему в качестве компенсации за понесенные убытки.

✔ Прекращение обязательств на будущее.

При принятии судом подобного постановления, участники остаются в тех же отношениях, в которых пребывали на момент издания решения. Но при этом все обязательства по заключенной сделке с них снимаются.

Читайте так же:  Задолженность по кредиту через суд

○ Существует ли наказание за навязывание такой сделки?

Закон не предусматривает конкретного наказания за навязывание подобного соглашения. Суд принимает решение о назначении меры, исходя из конкретной ситуации. Например, если в результате кабальной сделки, одному участнику были навязаны какие-то услуги, это наказывается административным штрафом, размер которого определяется в зависимости от объема услуг и статуса участника сделки.

○ Какие документы нужны для начала судопроизводства?

Чтобы начать судебный процесс по признанию сделки кабальной, а значит, недействительной, нужно представить иск в районный суд, если сумма ущерба превышает 50 тыс. рублей. Если цифра меньше, дело рассматривается мировым судьей.

✔ Исковое заявление.

Ходатайство составляется в свободной форме с указанием следующих сведений:

  • Реквизиты получателя.
  • Данные истца и ответчика.
  • Описательная часть – описание процедуры заключения сделки и условий, к ней побудивших.
  • Требование признать сделку кабальной и недействительной с приведением законодательной базы.
  • Перечень приложения.
  • Дата, подпись.

✔ Иные документы.

Помимо самого иска в суд нужно представить копию кабального соглашения и любые доказательства, свидетельствующие о том, что сделка недействительна. Список документов зависит от конкретной ситуации. Это может быть долговая расписка, свидетельствующая о необходимости погашения некой суммы, повестка в суд, из которой следует наличие определенной жизненной ситуации и т.д. Главное, чтобы документ подтверждал, что у истца наступили такие обстоятельства, выход из которых был возможен только путем заключения указанной сделки.

○ Советы юриста:

✔ Гражданка взяла заем в МФО, в связи тяжелым положением выплатить не смогла, оплатив только часть долга. Можно ли признать договор недействительным или хотя бы признать сделку кабальной?

Возможно признание сделки кабальной через суд, при условии, что будут представлены документы, подтверждающие наличие тяжелых жизненных ситуаций, вынудивших гражданку на оформление заема.

✔ Можно ли оспорить начисление процентов, на которые вынудили согласиться работники банка под давлением на заемщика?

Любая сделка, совершенная под давлением, является недействительной. Однако необходимо доказать, что принуждение присутствовало. В этом помогут свидетельские показания или аудио-/видеоматериалы.

Адвокат по недвижимости Инна Белякова расскажет, что такое кабальная сделка и как законно ее оспорить в суде.

Видео (кликните для воспроизведения).

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54190-kabalnaya-sdelka.html

Признание договора купли-продажи кабальной сделкой

Правоотношения, а также возникающие споры, связанные с недвижимостью, всегда были, есть и будут объектом чьей-то наживы или обмана. Будучи не юридически подкованными, граждане ввязываются в авантюры, подписывая документы по распоряжению своей недвижимостью. В результате, собственник квартиры оказывается на улице или в «лучшем случае» зарегистрированным по адресу, который физически не существует.

Но главное, не падать духом, а любыми методами добиваться восстановления «бывших» прав на квартиру. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. На основании п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Договор купли-продажи квартиры можно признать кабальной сделкой, если он заключен вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, обмана и на крайне невыгодных условиях: увольнение с работы, отсутствие средств к существованию, имеются просроченные долговые обязательства перед банком и т.д.

Приведем пример. Между сторонами заключен договор займа на крупную сумму денежных средств. Впоследствии, ввиду нарушения сроков выплат, должник под угрозой передает заемщику свидетельство о праве собственности на передачу жилья в залог. Должник заблуждается, потому что уверен, что подписывает договор залога квартиры, а не договор купли-продажи. Продавать квартиру он намерений не имел, его обманули. Подобная ситуация. Заемщик и должник подтверждают, что договор купли-продажи был заключен во исполнение расписки о полученных должником денежных средствах. При возврате всей суммы целиком Заемщик обязан оформить вышеуказанную квартиру обратно должнику в собственность. В случае невозврата истцом полученной суммы и процентов квартира переходит в собственность ответчика. При этом, в договоре указывается заведомо низкая, нереальная цена продаваемой квартиры, что свидетельствует о кабальном характере сделки. Это всего лишь единичные случаи, при которых возможно признать сделку кабальной. Поэтому, если Вы считаете, что стали мишенью мошенников, срочно обращайтесь к юристам нашей компании для проведения полного правового анализа документов и выбора правового метода решения спора.

Источник: http://www.mos-yurist.ru/pages/page/priznanie_dogovora_kupli_prodazhi_kabalnoj_sdelkoj

Что такое кабальная сделка по ГК РФ?

В рамках гражданского права совершается большое количество сделок, имеющих различные формы/вариации. Одни законные, иные — нет. Кабальная относится к неправомерным сделкам. О том, каковы ее признаки и условия недействительности, будет подробно рассказано в статье.

Общие сведения

Кабальная сделка — особый вид договоренностей между субъектами договора (от двух и более лиц), который устанавливается путем давления заведомо невыигрышных обстоятельств для одного из участников.

Признаки кабальной сделки для понимания/соотнесения к данной группе следующие:

  • принуждение к заключению такого вида взаимоотношений. Изначально неблагосклонные факторы заставляют придти к таким условиям, во избежание куда более печальных последствий. Предположим строительная компания не может реализовать строительство своих объектов, то есть находится на стадии банкротства, обращается к банку с просьбой предоставить ей займ. Банк готов оказать помощь под процентную ставку умышлено выше принятой (действующий на текущий момент);
  • субъект договоренностей осведомлен о данном положении дел, понимает/несет ответственность за информацию о реальной стоимость услуги/товара/продукта, о типовых условиях подобного рода договоренностей. Полностью, правильно истолковывая данную ситуацию идет на формирование/оформление договоренностей;
  • другой субъект понимает, какие причины вынудили обратиться предприятие/физическое лицо. Текущая информация — основополагающий пункт при оформлении договора;
  • реверсия значительно преувеличена/приуменьшена по отношению к рыночной стоимости. Исходя из искомых данных, при относительно не бедственном положении одной из сторон такого рода, договор не состоялся.

Все вышеуказанные факторы говорят о кабальности договоренностей. Однако многие формы сделок могут быть оспорены.

Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции можете по ссылке.

Порядок признания сделки кабальной

Чтобы доказать факт, что договор носит статус «мнимая сделка», субъекту необходимо обратиться к органу законодательной власти — суду. Согласно общепринятым правилам, практика гражданских дел при предъявлении иска устанавливает трехлетний срок давности. В признании сделки кабальной действует другой срок исковой давности и составляет один год с момента подачи акта. Даже в тех случаях, когда после подписания договора прошел один год и один день — суд отказывается принимать положительное решение из-за срока давности.

Есть исключения, при которых суд готов пойти навстречу истцу:

  • серьезное заболевание обращающегося;
  • гражданин несет службу в государственной структуре — Вооруженных силах РФ;
  • обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорный случай), связанные с чрезвычайными ситуациями.

Несмотря на истечение срока, суд имеет неоспоримое право возобновить рассмотрение делопроизводства.

Если участниками сделки являются юридические лица

Бартер между организациями непросто доказать как кабальный. Например, у компании нет иного способа для выхода из сложившейся ситуации, кроме как пойти по заведомо невыгодному пути. Если в ходе судебных разбирательств будет доказано, что у компании все-таки были способы решения сложившейся ситуации, а организация не взяла во внимание этот факт — договоренности не будут сочтены как кабальные.

Читайте так же:  Как разобраться с долгами по кредитам

Образец искового заявления

Документ должен состоять из:

  • предмета сделки;
  • даты формирования;
  • субъектов, между которыми была заключена;
  • обозначение альтернативного выхода, при котором стороны придут на искомое положение.

При подаче иска требуется иметь:

  • исковое заявление (оригинал и копия);
  • чек на оплату государственной пошлины;
  • бумага, доказывающая факт свершения сделки;
  • свидетельство о стечении тяжких обстоятельств;
  • счет, свидетельствующий о размере ущерба перед истцом.

При подаче иска действуют следующие правила:

  • если сумма ущерба менее 50 тысяч рублей — вопрос рассматривается у мирового судьи;
  • если сумма иска 50 тысяч и более — вопрос рассматривается у территориального судьи на уровне района.

Когда сделки не являются кабальными?

Именно коммерческим структурам реже удается доказать данный факт, поскольку их сфера относится к роду непрерывного перераспределения доходов. Они имеют допустимость нивелировать риски и отказаться от части доходов. Кабальная сделка для них становится не актуальной. Если сторона не была в курсе реального положения дел и пошла на заключение договора, то этот факт нельзя представить как кабальность.

Правовые последствия

Последствия кабальной сделки заключаются в том аспекте, что когда ее признают недействительной, то все стороны возвращаются на начальные позиции (как до сделки). Стороны должны возвратить полученное на этапе старта. Законодательство допускает досудебное регулирование вопроса. В этом случае стороны остаются на том этапе договоренностей, который был до вынесения решения судом.

Если расторжение происходит при одностороннем порядке, соответственно односторонний возврат на первообразное состояние. Государство получает средства, предназначенные ответчику. Прежде чем признать сделку кабальной, важно реально оценить сложившееся положение дел, а не рассчитывать на признание недействительной в будущем.

Источник: http://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/kabalnaya-sdelka.html

Недействительность кабальной сделки и судебная практика применения п. 3 ст. 179 ГК РФ

Здравствуйте! Сегодня затронем интересный и сложный состав недействительности. Это кабальная сделка по п. 3 ст. 179 ГК РФ или, иными словами, сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях. Эта норма дает возможность оспорить такую сделку в суде.

Судебная практика относится к этому основанию недействительности крайне осторожно. Примеров успешного оспаривания сделки по п. 3 ст. 179 ГК РФ не так много.

Тема кабальности договора тесно связана с соображениями морали и нравственности. А мнения права и морали по одному и тому же вопросу, как мы знаем, могут в корне различаться. Но обо всем по порядку.

Какую сделку закон признает кабальной?

Слово «кабала» (не путайте с «каббалой») в Древней Руси и Московском государстве означало долговой документ, заемную расписку. По такому долговому обязательству должник попадал в личную или имущественную зависимость от заимодавца. Про должника говорили — попал в кабалу, фактически в холопство.

В современном праве кабальность сделки означает недобросовестную эксплуатацию одной из сторон сделки стечения тяжелых жизненных обстоятельств на стороне другой.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ кабальной признается сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась.

Соответственно, для признания сделки недействительной, нужно установить три обстоятельства:

  1. Крайне невыгодные условия сделки (на самом деле правильнее говорить — несправедливые, об этом ниже).
  2. Стечение тяжелых обстоятельств, вынудившее потерпевшего совершить сделку с несправедливым содержанием.
  3. Знала ли другая сторона о стечении таких обстоятельств и можно ли говорить о том, что она этим воспользовалась.

Все три обстоятельства должен доказать потерпевший (истец) и на практике сделать это бывает непросто.

Бремя доказывания всех трех обстоятельств лежит на потерпевшем (истце)

Не стоит забывать, что для оспоримых сделок установлен сокращенный срок исковой давности в 1 год.

Крайне невыгодные условия

Крайняя невыгодность означает, что условия сделки в корне противоречат интересам потерпевшей стороны и сильно отличаются от условий, обычно применяемых при заключении аналогичных договоров. В первую очередь это касается цены договора.

Фраза «невыгодные условия», используемая в тексте нормы, не совсем верно отражает суть ситуации. Экономически заключение любого кабального договора будет взаимовыгодным, если сравнивать с ситуацией, если бы сделки не было вовсе.

Возьмем условный пример — человек срочно продает дом первому же откликнувшемуся покупателю по цене значительно ниже рыночной, потому что ему срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение. Каждый день промедления грозит катастрофическими для его жизни и здоровья последствиями. Покупатель знает о таких обстоятельствах и намеренно сбивает цену.

В выигрыше оказался покупатель, заплатив за дом, допустим, 2 млн. руб. вместо 4 млн. руб. Но сделка в какой-то мере выгодна и для продавца: не заключив её, он бы вообще не получил денег, что грозило печальными последствиями для жизни и здоровья. При такой логике сделка выгодна обеим сторонам.

Продавая дом по заниженной цене продавец выигрывает по сравнению с теми последствиями, которые были бы при отказе от сделки. Другое дело, что такая цена несправедлива. И правильнее говорить о крайне несправедливых условиях сделки, а не невыгодных.

Поскольку п. 3 ст. 179 ГК РФ говорит о крайней невыгодности (читай — несправедливости) условий, то применяться он должен только в случаях вопиющего, грубого отступления условий совершаемой сделки от обычно встречающихся на рынке.

Сам по себе факт эксплуатации экономически сильной стороной своего преимущества еще не означает кабальности. Нельзя слепо порицать использование переговорного преимущества с целью «выбить» себе такие выгоды, на которые не приходится рассчитывать в обычных условиях.

Да, есть предел, за которым эксплуатация преимущества над слабой стороной становится неприемлемой не только с точки зрения этики и морали, но и с точки зрения права. Только правовой предел пролегает несколько дальше, чем морально-этический.

Стечение тяжелых обстоятельств

Это означает, что лицо попало в столь трудное и бедственное положение, что осознанно вынуждено было совершить сделку как можно скорее во избежание попадания в еще более катастрофическую ситуацию. Например, продать дом даже по сильно заниженной цене, чтобы выручить деньги на дорогостоящее лечение. Или готовность заплатить всё, что есть за спасение во время стихийного бедствия.

Т. е. часто на кону стоит жизнь, здоровье или благополучие потерпевшего.

У потерпевшего нет времени искать выгодные предложения на рынке, торговаться, выбирать между несколькими вариантами. Это резко повышает переговорные возможности контрагента, который может фактически диктовать любые самые несправедливые условия.

Потерпевший оказывается заложником ситуации. Вне сложившихся обстоятельств — в обычных условиях — он бы от сделки с крайне несправедливым содержанием отказался.

При рассмотрении иска суд должен четко определить, какие именно тяжелые обстоятельства вынудили потерпевшего совершить сделку. Например, при рассмотрении одного из дел ВС РФ отметил:

«. суд апелляционной инстанции не указал, вследствие стечения каких тяжелых обстоятельств эти условия были согласованы сторонами, и не дал оценку вопросу о том, воспользовался ли такими обстоятельствами ответчик» (Определение ВС РФ от 07.02.2017 по делу № 4-КГ16-69 ).

Для признания сделки кабальной нужно доказать, что тяжелые обстоятельства возникли вследствие их стечения, т. е. были неожиданными: потерпевший не мог их предвидеть или предотвратить. На это ВС РФ указал в Определении от 16.11.2016 № 305-ЭС16-9313 .

Читайте так же:  Какой срок оплаты больничного после увольнения

Это дело было связано с предпринимательской деятельностью и спор был между коммерческими организациями. Понятие «стечение тяжелых обстоятельств» больше применимо для граждан, нежели для юридических лиц, если только речь не о форс-мажорах — обстоятельствах непреодолимой силы.

Осведомленность контрагента о стечении тяжелых обстоятельств

Закон требует доказать, что контрагент, во-первых, знал о стечении тяжелых обстоятельств и, во-вторых, воспользовался этим переговорным преимуществом.

Если другая сторона не знала и не могла знать о возникшей ситуации, о причинах поразительной сговорчивости контрагента, то нельзя говорить о недобросовестной эксплуатации переговорных преимуществ.

Доказать, что контрагент был осведомлен о стечении тяжелых обстоятельств на стороне потерпевшего, может быть непростым делом. Но иногда такая осведомленность предполагается, например, если контрагентом по сделке оказывается родственник или иной близкий человек (см., в частности, Определение ВС РФ от 23.05.2017 по делу № 19-КГ17-10 , где стороной кабальной сделки была сожительница сына потерпевшей).

Экономические интересы и этические соображения: между Сциллой и Харибдой

Фундаментальным для гражданского права является принцип свободы договора. Но эта свобода не абсолютна. Институт недействительности сделок — один из инструментов её ограничения. В основе идеи недействительности кабальных сделок лежит защита экономически слабых от эксплуатации их нужды.

При совершении кабальной сделки происходит чрезмерное превышение выговариваемой сильной стороной выгоды над обязанностью, возлагаемой на сторону слабую.

Использование бедственного положения лица в корыстных интересах осуждается общественной моралью. Нам с детства прививают чувство сострадания к ближнему, нас восхищают примеры бескорыстного и самоотверженного служения другим людям.

Иллюстрация: pixabay.com Когда мы видим, как кто-то чрезмерно обогащается бедах других людей, мы чувствуем возмущение, наша человеческая суть восстает против этого. Нередко мы осуждаем тех, чей бизнес основан на помощи попавшим в беду за баснословные деньги.

Возьмем для примера частную медицинскую клинику, которая обладает уникальными методиками лечения трудноизлечимого заболевания, инновационными технологиями и оборудование. Лечение в такой клинике может стоить несколько сотен тысяч рублей, а то и евро.

Высокая цена обычно достигает (а то и превышает) максимума средств, которыми располагает пациент и отчасти связана с его слабыми переговорными позициями — у него на кону стоит жизнь. С этической точки зрения мы воспринимаем ситуацию, как эксплуатацию тяжелого положения пациента.

Но с точки зрения экономики для самой клиники такая бизнес-модель оправдана и рациональна.

Обладание уникальной методикой лечения и инновационные технологии ей в руки ведь тоже не с неба свалились. Собственники клиники в готовность спасать пациентов вложили немалые суммы: в медицинские исследования, создание или покупку методики, инновационное оборудование и т. д.

Если инвесторы будут знать, что сделка с пациентом скорее всего будет аннулирована судом, как кабальная, и о хорошей прибыли можно не думать, станут ли они вкладывать деньги в исследования, инновации, разработку и приобретение методик? Спрос на уникальные методы лечения останется, но клиник, способных удовлетворить его, либо не будет, либо будет очень мало с очередями на годы вперед. В итоге у пациентов шансов на спасение станет еще меньше.

Конечно, так дела обстоят в условиях рыночной экономики. Тут можно вспомнить про «эксплуатацию человека человеком» и про «звериный оскал капитализма», но при нынешних экономических реалиях безусловное аннулирование подобных сделок с «профессиональными спасателями» может обернуться большими социальными проблемами.

«Спасатель» может быть и ситуативным, когда его способность помочь попавшему в беду оказалась делом случая. Но за помощь он запросил завышенную сумму. Такой пример есть в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 № 162.

Индивидуальный предприниматель занимался перевозкой грузов с помощью принадлежавшего ему грузового автомобиля. В результате ДТП автомобиль был утрачен. ИП взял заем у ООО для срочной покупки нового. Иначе он не смог бы вести бизнес и обанкротился. Контрагент знал о таких обстоятельства. В итоге договор займа заключили на 1 год со ставкой… 100% годовых.

ИП успешно оспорил договор в суде по п. 3 ст. 179 ГК РФ. Размер процентной ставки настолько превышал средние значения, что суд признал договор кабальным.

Здесь заимодавец оказался случайным спасателем. И выдача займов, насколько можно понять из фабулы дела, для него непрофильный вид деятельности. Один предприниматель оказал финансовую помощь другому под 100% годовых.

Решение суда довольно спорное. С одной стороны процентная ставка действительно завышена. С другой сделка всё же с экономической точки зрения была выгодна для ИП — иначе он ушел бы в банкротство.

Обратите внимание, что ИП обратился за выдачей займа не в банк, а к другому предпринимателю. Потому что банк мог бы и не выдать предпринимателю ничем не обеспеченный кредит в сжатые сроки.

Если признавать такого рода сделки кабальными и аннулировать их, то предприниматели могут утратить стимулы помогать друг другу в сложной экономической ситуации путем выдачи займов без обеспечения и надлежащей проверки платежеспособности заемщика.

Приведенный пример — единичный. Суды крайне редко признают кабальными сделки, заключенные в связи с ведением предпринимательской деятельности. Они справедливо обосновывают это тем, что это самостоятельная деятельность, осуществляемая на свой риск.

Аннулировать коммерческие сделки на основании п. 3 ст. 179 ГК РФ возможно только в единичных — вопиюще несправедливых — случаях. Потому что брать на себя определенные бизнес-обязательства, а потом бежать плакаться в суд про тяжелые обстоятельства с целью освободиться от них, тоже противоречит деловой этике.

Разграничение между кабальной сделкой и сделкой, совершенной под влиянием насилия или угрозы

Стечение тяжелых обстоятельств иногда может быть вызвано насильственными действиями или угрозой их применения со стороны других лиц. Если потерпевший в такой ситуации заключает сделку на крайне невыгодных (несправедливых) условиях, какой состав недействительности нужно применять?

Если насилие или угрозу применял то же лицо, что и впоследствии заключило с потерпевшим крайне невыгодную сделку, то тут однозначно основанием оспаривания будет п. 1 ст. 179 ГК РФ, а не кабальность сделки.

А если за стечение тяжелых обстоятельств отвечают посторонние? Тогда напрашивается такой ответ: нужно выяснить знал ли контрагент о применении в отношении потерпевшего насилия или угроз?

При осведомленности об этом он должен был в принципе воздержаться от совершения сделки, неважно — на справедливых или несправедливых условиях. Её заключение нужно расценивать как недобросовестное поведение. Сделку нужно оспаривать, как совершенную под влиянием насилия или угрозы: ведь контрагент фактически подыграл незнакомым ему злоумышленникам.

В завершение можно сделать вывод, что суды очень скрупулезно изучают материалы дела и аннулируют сделку по п. 3 ст. 179 ГК РФ только при доказанности наличия всех признаков кабальности. При этом для предпринимательских сделок признание их недействительными по этому основанию — крайне редкое явление.

Надеюсь, статья была полезна и вы почерпнули из неё много полезной информации. Не забывайте подписываться на e-mail-рассылку и мою страницу «ВКонтакте» , чтобы не пропустить новые публикации. До встречи!

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/nedeystvitelnost-kabalnyh-sdelok.html

Что такое кабальная сделка с недвижимостью
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here